La convivencia entre Locales Comerciales y Viviendas

La coexistencia de locales comerciales en una comunidad de propietarios genera conflictos con los propietarios, por lo que la convivencia entre ellos no es sencilla.

A veces los problemas entre viviendas y los bajos comerciales aparecen por falta de información. Como ejemplo, podemos destacar los casos en los que se creen que los locales comercial no pagan los gastos de comunidad, o si deben pagar las reparaciones de elementos comunes.

En los siguientes puntos, veremos uno por uno algunos temas que más dudas generan entre las personas que formen parte de una comunidad de propietarios, ya sean propietarios o inquilinos, y convivan con algún tipo de local comercial en ésta.

 

¿Los locales comerciales deben abonar los gastos de comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal regula en este aspecto que tienen que asumir los pagos tanto todos los propietarios como también los de los locales. Todos deben contribuir a los gastos ordinarios y a los que se produzcan por actuaciones necesarias para conservar el inmueble.

La normativa señala que las cantidades se repartirán según la cuota de participación de de cada uno de los pisos y locales. Esta cuantía está fijada en el título constitutivo de la propiedad.

En los estatutos de la comunidad se pueden introducir algunas modificaciones, como realizar excepciones de determinados pagos a algunos propietarios. Sin embargo, los estatutos no son obligatorios, por lo que las comunidades de propietarios que no lo tengan, tendrán que cumplir directamente con lo redactado por la normativa.

 

¿Cuándo están exento de pagar cuotas de comunidad?

Como se ha dicho en el epígrafe anterior, en los estatutos de la comunidad se puede incluir que algunos propietarios estén exentos en determinados pagos. Uno de los ejemplos más claros es el de incluir en los estatutos  que los locales de planta baja estén totalmente exento en lo que se refiere a todo lo relacionado con el uso del ascensor. Puede ir desde su instalación, en el caso que no tuviese, hasta el posterior mantenimiento o reparación del elemento común

Sin embargo, la LPH redacta que esto tiene que aparecer reflejado en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, en caso contrario, tendrán que pagar todos por igual, aunque no usen el ascensor.

De contener los estatutos alguna exención, esta podría variarse con el voto unánime de los propietarios, necesario para modificarlos salvo en casos como el establecimiento o la supresión de servicios como el de portería, vigilancia u otros de interés general, para los que valdrá con el apoyo de tres quintas partes de los vecinos y de la misma cuota de participación.

 

¿Pagan también las reparaciones y mantenimiento de los elementos comunes?

El apartado e del artículo 9.1 de la LPH establece que entre las obligaciones de los propietarios se encuentra la de «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

Por lo tanto, el gasto extraordinario de reparación del ascensor, si se decidió que algún propietario no participe en los gastos referidos a este elemento común u otro alguno, tampoco lo harán en las reparaciones. Esto se debe a que la doctrina jurisprudencial establece que las exenciones comprendan tanto gastos ordinarios como extraordinarios.

 

¿Tiene que pedir permiso el propietario del local a la comunidad para realizar obras?

El artículo 7.1 de la LPH refleja que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador”.

Por lo tanto, delimita los derechos de cada propietario en cuanto a obras y modificaciones que podrá hacer en los elementos privados, siempre y cuando dichas obras no afecten o alteren determinadas circunstancias del edificio y/o fachada como la seguridad; o perjudique los derechos de otro propietario, prohibiendo totalmente la realización de las obras.

 

¿La comunidad puede negarse a abrir algún tipo de negocio?

El local de negocio se construye para que se realice alguna una actividad empresarial o comercial, pero puede que en algún momento se quiera cambiar el uso de este local.

El Título Constitutivo de la comunidad de propietarios y los Estatutos pueden establecer límites al uso de los elementos privativos, como por ejemplo, que los pisos sólo puedan ser viviendas y no local comercial. Otro límite que se pueda establecer es que los locales  sólo puedan ser tiendas y no garajes o viviendas.

En el caso de que se quiera realizar alguna limitación con respecto a un cambio de uso en el inmueble, éste debe aprobarse por unanimidad, según el artículo 17.6 de la LPH. En Cataluña, como excepción, basta con el voto favorable de las 4/5 partes de propietarios y cuotas.

Por otro lado, hay que destacar que uno de los conflictos más habituales entre las partes es la negativa de la comunidad de propietarios a que se abra un negocio que se considere ruidoso o conflictivo. Por ejemplo, un negocio dedicado a la hostelería por las supuestas molestias que conlleva por su amplio horario de apertura y ruidos.

Habría que acudir de nuevo a los estatutos de la comunidad. Si en éste se hubiese incluido alguna limitación sobre el tipo de negocio que no se permita abrir en esa comunidad de propietarios, la propia comunidad podría negarse a su apertura. Por supuesto, esta afirmación es al margen de que el local cumpla con la normativa local para la explotación de cualquier tipo de negocio.

 

imagen: freepik

By |2019-08-16T11:04:31+02:00agosto 16th, 2019|Sin categoría|
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